为规范我县农村宅基地审批管理，构建统一协调的农村住房建筑风貌，坚决遏制农村住房违建，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》《农业农村部 自然资源部关于规范宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）《广东省土地管理条例》《韶关市农村住房建设管理条例》和《韶关市农业农村局 韶关市自然资源局关于规范农村宅基地审批管理的通知》等法律法规和有关规定，结合我县实际，制定本实施细则。

　　一、职责分工

　　宅基地审批及农村住房建设管理实行部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的管理机制。县农业农村局、县自然资源局、县住建管理局要建立部门协调机制，做好国土空间规划、村庄规划、宅基地用地规模指标、农村地籍调查数据、宅基地确权登记颁证及农村住房设计图集等信息共享互通，推进管理重心下沉，按照法律赋予的职责和“三定”职能，共同做好农村宅基地审批管理工作。县交通运输局、县水务局、县林业局、县文广旅体局、韶关市生态环境局新丰分局、县供电局、通信等其他部门依据各自职责，配合做好农村宅基地审批、农村住房建设管理和监督工作。镇（街）人民政府（办事处）履行属地责任，负责宅基地审批，开展农村建房日常巡查和违法用地建住宅执法查处。

　　（一）县农业农村局负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农村住房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报给县自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划，根据实际情况逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统。

　　（二）县自然资源局负责国土空间规划和土地利用规划等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求；核发城镇开发边界内的规划许可，指导乡镇做好乡村建设规划许可审核发证工作，依法办理宅基地涉及的农用地转用审批手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。

　　（三）县住房和城乡建设管理局牵头指导农村村庄风貌管控，农村住房单体设计、建筑安全和质量管理，会同县人力资源和社会保障局对农村建筑工匠提供专业技能、安全知识等培训，推广使用农村住房设计图集。

　　（四）镇（街）人民政府（办事处）负责农村村民住宅用地审批，建立健全宅基地管理联席会议制度，设立一个对外受理宅基地业务办理服务窗口，审核村民申请材料，规范农村宅基地审批和日常管理，核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，做好住房建设竣工验收，全面落实农村宅基地审批管理“五公开”“三到场”工作机制，开展农村建房日常巡查和违法用地建住宅执法查处，指导村级组织建立完善宅基地民主管理程序，进一步健全村级宅基地协管员制度。

　　（五）农村集体经济组织负责审查申请人申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积、四邻意见、是否符合“一户一宅”规定、公示情况和农村集体经济组织成员会议讨论，并指导村民选择正规的设计单位按照统一的制图标准进行建筑方案设计，签署审查通过意见，报送材料至镇（街）人民政府（办事处）。

　　二、基本原则

　　（一）符合规划原则

　　严格落实土地用途管理，农村宅基地审批、农村建房应符合国土空间规划、村庄规划、林地保护利用规划等相关专项规划及技术规范，实行先规划后建设。

　　申请的宅基地涉及占用农用地、未利用地的，应当依法先行办理农用地、未利用地转为建设用地手续。不符合规划要求的，不得批准建房。

　　（二）严格执行“一户一宅”原则

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，占地面积和建筑面积不超过规定标准，申请主体和分户标准必须满足许可条件，严禁未批先建和超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，履行承诺时间将原宅基地交还村集体经济组织。农村村民出卖、出租、赠予住宅后，再申请宅基地的不予批准。

　　（三）权限下放原则

　　农村村民住宅用地，由镇（街）人民政府（办事处）审核批准。镇（街）人民政府（办事处）要按照完善基层治理体系要求，充实力量依托镇（街）行政（党群）服务中心等平台，建立一个窗口对外受理多部门内部联动运行或整合相关资源力量集中办公的农村宅基地用地建房联审联办制度，及时制定和公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限，为群众提供便捷高效服务。

　　（四）边界内严管新增宅基地原则

　　城镇开发边界范围内宅基地用地原则上不再新增面积，宅基地建设严格执行拆旧建新的基本要求，在存量宅基地中统筹合理落实村民需求。鼓励村集体经济组织探索利用存量集体建设用地，统一规划村民居住点，有条件的可建设农村集中式住宅，实现土地节约集约利用和村民居住环境提升。

　　三、审批条件与建设要求

　　宅基地是农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

　　（一）宅基地申请资格条件

　　1.申请人条件。农村宅基地以家庭户为单位申请，申请人为该户代表，申请人必须是具有农村集体经济组织成员资格的本村村民。属于行政村的，申请人须为本村村民；属于村改居的，申请人须为农村集体经济组织成员。

　　2.“一户”的认定条件。符合以下3种情形之一的可认定为“一户”：

　　①夫妻与未达到法定婚龄的子女或达到法定婚龄的独生子女同住的为一户。

　　②有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，且现有家庭人均住房面积低于60平方米，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。

　　③离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

　　（二）符合下列情形之一的，农村村民可以重新申请宅基地：

　　1.房屋因自然灾害倒塌或成危房的；

　　2.住房因国家建设项目征收或政策性搬迁的；

　　3.退出原有宅基地异地建房的；

　　4.其他依法可以重新申请宅基地的。

　　（三）负面条件。有下列情形之一的，不予批准：

　　1.不符合一户一宅原则的；

　　2.不符合村庄规划的；

　　3.削坡建房存在安全隐患的；

　　4.建房用地存在权属争议的；

　　5.原有住房和宅基地被征收已依法安置的；

　　6.将住房出卖、出租或者赠与他人的；

　　7.将现有住房改为非生活居住用房的；

　　8.法律法规规定不予批准的其他情形。

　　（四）禁止建设区域。农村住房建设应当优先利用原有宅基地和空闲地、荒山、荒坡等未利用地。但不得在下列区域规划选址：

　　1.永久基本农田和高标准农田；

　　2.地下有矿床的区域；

　　3.公路建筑控制区、铁路建筑界限范围和电力线路保护区；

　　4.河道管理范围、水利工程管理范围；

　　5.自然保护地核心保护区范围、一级保护林地、饮用水水源保护区等生态保护红线内区域；

　　6.崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害容易发生的危险区域；

　　7.其他法律法规和国家规定不适宜住房建设的区域。

　　（五）建筑规模管控

　　1.宅基地用地面积（包括住房、附属用房和庭院等）根据不同建设情形执行差异化标准：对于原址拆旧建新，位于城镇开发边界内的，用地面积不超过120平方米，位于城镇开发边界外的，用地面积不超过150平方米；对于异地新建，位于城镇开发边界内的，用地面积不超过100平方米，位于城镇开发边界外的，用地面积不超过120平方米。若镇（街）人民政府（办事处）已制定“通则式”村庄规划管理规定，则按“通则”管理执行。

　　2.建设层数不超过3层，楼层总限高11.5米，首层高度不高于4.5米，其余每层高度不高于3.5米，建筑总面积不超过300平方米。建筑物及其附属设施（水平投影）不应突出宅基地用地红线。

　　3.位于风景名胜区、历史文化传统镇（村）、自然保护区等特殊区域及重要节点的，其建筑高度和风格按照特殊区域管理要求执行。

　　（六）农村住房风貌管控与安全要求

　　1.严格按村庄建设风貌风格进行建设，可参照省、市农村住房设计图集，其户型、立面、层高、色彩、构筑物等实行带方案审批，农村村民须按图纸进行施工。

　　2.对于同一示范片或示范带、同一区域，在尊重村民的意愿基础上，可按照“三统一”(即:统一规划设计、统一外观风格、统一外墙色彩)要求进行，结合村庄传统建筑的特点，做到屋顶用材、外墙饰面、门窗风格等协调统一。

　　3.宅基地房屋实施改建、扩建的，应当重新申请办理建房审批手续，并提交具备相应资质的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告；已办理不动产登记、具有合法权源的宅基地房屋申请加层的，应当同步提交具备相应资质的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告，鉴定结论明确房屋结构安全、满足加层建设条件的，方可办理加层审批手续。

　　（七）核发规划许可要求

　　1.核发依据：依照《中华人民共和国城乡规划法》及国土空间规划管理相关规定，农村宅基地建设应当符合国土空间规划和村庄规划要求，依法取得规划许可。已编制村庄规划的区域，严格按照村庄规划审批；尚未编制村庄规划的，可参照“通则式”村庄规划管控要求作为审批依据。

　　2.核发范畴：城镇开发边界内由自然资源局预审、审批并核发《建设工程规划许可证》；城镇开发边界外由镇（街）政府预审、审批并核发《乡村建设规划许可证》。农村村民需同时完成《农村宅基地批准书》及《乡村建设规划许可证》的相关申请审批手续后，统一核发《宅基地批准书》及《乡村建设规划许可证》。

　　四、审批流程

　　农村村民宅基地申请审批按以下流程办理：

　　（一）提出申请

　　符合宅基地申请资格条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地建房书面申请。申请提供以下材料：

　　1.按要求填写《新丰县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）；

　　2.申请人身份证、户口簿复印件；

　　3.签署《新丰县农村宅基地使用承诺书》（附件2）；

　　4.宗地图（标注界址坐标点，反映拟用地位置、面积与四至间距）；

　　5.房屋建设工程设计方案（可从省、市农村住房设计图集中选取）。

　　（二）村级审查

　　1.所在农村集体经济组织（组级）收到申请后，提交农村集体经济组织成员大会会议讨论并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于5个工作日。公示期内收到异议的，由农村集体经济组织开展重新核查，根据核查情况召开集体经济组织成员大会审议，审议完成后重新组织公示；凡未开展公示或公示期限未满的，须依规重新公示。

　　2.农村集体经济组织（村级）重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，在10个工作日内完成审查。

　　3.审查通过后，在《新丰县农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）上签署意见，连同农村集体经济组织讨论会议记录、公示资料等一并报镇（街）人民政府（办事处）。村级审查未通过的，应及时告知申请农户并说明理由。

　　（三）规划许可

　　审批流程：

　　1.申请。村民取得宅基地权属证明后，持房屋建设工程设计方案等相关材料，按下列情形提出申请：

　　（1）位于城镇开发边界外的，向镇（街）人民政府（办事处）申请乡村建设规划许可；

　　（2）位于城镇开发边界内的，向县自然资源局申请工程建设规划许可。

　　2.预审。城镇开发边界外：由镇（街）人民政府（办事处）在收到申请后5个工作日内，审核材料并审查建设规模、高度等是否符合《韶关市农村住房建设管理条例》规定，同步校核地块规划、权属、征收情况，组织农村集体经济组织现场勘查。审查意见一次性反馈，指导村民优化完善。

　　城镇开发边界内：由县自然资源局审核材料，审查建设要求是否符合规定，并征求属地政府及相关部门关于地块建设方案、权属及周边情况意见。不符合要求的，一次性告知修改意见。

　　3.审批。城镇开发边界外：预审通过后，村民向镇（街）报建窗口提交申请材料。镇（街）审核通过后组织公示，无异议的，按程序核发《乡村建设规划许可证》。

　　城镇开发边界内：预审通过后，向县自然资源局窗口提交材料。审核通过后组织公示，无异议的，按国有建设用地程序核发《建设工程规划许可证》。

　　4.批后监管。自工程开工至规划核实完成期间，申请人须在施工现场显著位置张贴规划许可证及其附图、附件复印件，接受社会监督。

　　（四）宅基地审批

　　1.乡镇（街）人民政府（办事处）受理窗口收到农村集体经济组织提交申请资料后应组织本镇（街）农业农村、规划及公共服务有关部门进行审核审查和现场踏勘，复核是否符合村庄规划，并征求县、镇相关部门意见，审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，城镇开发边界内申请是否取得《建设工程规划许可证》、城镇开发边界外申请是否取得《乡村建设规划许可证》等。在《新丰县农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）上签署审批意见。

　　2.镇（街）农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等；规划及公共服务部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求等，不得占用耕地建房，其中涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续（时间另计）。

　　3.镇（街）林业等有关部门负责审查是否符合林地保护利用规划等相关专项规划。若涉及林地，应依法依规办理使用林地手续。涉及水利、电力等部门的要及时征求意见。

　　4.相关单位在收到征求意见通知5个工作日内回复意见。

　　5.符合审批条件、资料齐全的，乡镇（街）人民政府（办事处）根据各部门联审结果，从受理申请之日起原则上不超过45个工作日（技术审查不计入审批时限）内完成审批并核发《乡村建设规划许可证》（附件4）和《农村宅基地批准书》（附件5）。

　　6.因申请人自身原因造成材料不齐全的，书面通知农村集体经济组织，由申请人限期补正，逾期不补齐的，视为撤回申请。

　　7.乡镇（街）人民政府（办事处）应建立宅基地用地建房审批管理台账，做好有关资料归档留存，及时将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公告，指导村级组织探索建立宅基地管理组织和宅基地协管员制度，并于每季度30日前，将上季度审批情况报县农业农村局、县自然资源局备案。

　　（五）施工放线、验线

　　1.申请人取得相关许可证后，向对应部门提出放验线申请：城镇开发边界范围外的向镇（街）人民政府（办事处）申请；边界内的向县自然资源局和镇（街）人民政府（办事处）共同申请。

　　2.组织放验线：由镇（街）农业农村、规划及公共服务部门（边界外）或县自然资源局联合镇（街）相关部门（边界内），按批准用地和规划许可要求，实地定点定桩定界，确定具体建房空间位置。

　　3.镇（街）人民政府（办事处）在放线后和施工过程中要组织检查放线是否符合审批要求，确保建房没有超出范围和位置偏差。

　　（六）安全施工

　　1.施工期间，要确保施工安全，进行挂牌公示（附件9），接受监督巡查。引导村民委托具有相应资质的施工企业或者相应技能的农村建筑工匠施工。

　　2.鼓励村民在政府免费提供的农村住房建设样式图集中选择采用住宅建筑样式，鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。

　　3.若农村集中式住宅建筑面积超500平方米且总投资超100万元，则需按规定办理项目施工许可证，由县住建管理局负责施工许可证核发及工程质量安全监管。

　　（七）规划核实

　　住房建设完工后，村民应向县自然资源局和镇（街）人民政府（办事处）申请规划核实。核实内容应包括用地位置、面积、建筑面积、层数、高度等是否符合许可要求。

　　1.城镇开发边界外：镇（街）应于10个工作日内出具核实意见。符合要求的，在《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》上签署意见；不符合的，出具暂不通过函并一次性提出整改要求。违法建设已依法处理完毕的，应出具规划意见。验收通过后，报县自然资源局备案。

　　2.城镇开发边界内：县自然资源局应于10个工作日内完成核实。符合要求的，核发《建设工程规划条件核实合格证》；不符合的，出具暂不通过函并一次性提出整改要求。违法建设已依法处理完毕的，应出具规划意见。

　　（八）竣工验收

　　1.镇（街）人民政府（办事处）在村民建房完工、提出竣工申请后，应当及时安排镇（街）工作人员实地核查规划、外立面风貌和用地要求的履行情况，开展竣工验收，填写《新丰县农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件7）。鼓励村集体将外立面风貌保证金制度纳入村规民约，实行验收达标退还。

　　2.经现场验收合格的，镇（街）人民政府（办事处）应当将相关材料报送县农业农村局、县自然资源局备案。未通过竣工验收的，供水、供电单位不得为其办理供水、供电接入手续。批准异地建新的，农村村民需按承诺时间（不得超过6个月）退还原宅基地。

　　（九）确权发证

　　1.农村住房竣工验收合格后，建房村民可以依法向县不动产登记中心申请办理不动产登记，核发不动产证书。房屋存在未批先建、超面积、超层数等违法情形且未整改到位的，不动产登记部门不予受理确权登记。

　　2.本事项的窗口办理流程详见《新丰县农村宅基地审批和农村住房建设管理流程图》（附件8）。

　　五、工作要求

　　（一）落实工作责任

　　1.各镇（街）人民政府（办事处）要切实依法履行属地管理责任，健全机构、充实力量，加强宣传引导，优化审批流程和办事指南，提高审批效率，切实承担起乡村规划建设、宅基地审批管理职责。

　　2.村级组织要健全宅基地分配制度，加强源头审核把关，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

　　（二）严格用地建房全过程管理

　　1.各镇（街）人民政府（办事处）要加强对宅基地申请、审批使用和房屋建设的全过程监管，切实落实“五公开、三到场”制度，即落实村庄规划公开、申请条件公开、审批程序公开、审批结果公开、投诉举报方式公开；落实宅基地申请审查到场、批准后丈量放线到场和住宅建成后验收到场。

　　2.加强农村宅基地动态巡查力度，坚决遏制“未批先建”“占用耕地建房”“一户多宅”“超面积占用宅基地”等各种新增违法行为，做到发现一起、打击一起。

　　（三）建立档案管理制度

　　1.各镇（街）人民政府（办事处）要建立宅基地用地建房审批管理台账，及时将资料整理归档。

　　2.对本实施细则中的附件1-9有关申请表等资料审批流程结束后，由受理窗口负责整理归档（其中涉及上报县备案的可以复印件），实行专柜存放，切实管好宅基地申请建房档案资料。

　　3.有条件的地方可以建立电子档案，实现宅基地信息化管理。

　　（四）加强数据共享

　　1.县农业农村局、县自然资源局要加强合作，切实推进农村宅基地管理数据共享。

　　2.探索加快信息化建设，研发农村宅基地用地和建房规划许可审批管理信息系统，逐步实现数字化管理。

　　（五）强化检查指导

　　1.做好农村宅基地审批管理工作意义重大、影响深远，事关广大农民切身利益、农村长久发展和社会稳定。

　　2.各镇（街）人民政府（办事处）、相关县直职能部门要坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为现象，防止出现工作“断层”“断档”。

　　3.县农业农村局、县自然资源局、县住建管理局要加强协调指导，并适时开展专项检查，扎实推进全县农村宅基地管理改革工作持续开展。

　　（六）责任追究

　　县直有关部门、镇（街）人民政府（办事处）及其工作人员在农村宅基地和农村住房建设管理工作中，存在非法审批宅基地、不依法履行职责等玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊情形的，依规依纪依法给予党纪、政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。村民申请宅基地或实施住房建设过程中隐瞒实情、提供虚假材料的，应当立即停工整改，由相关主管部门依法撤销其宅基地审批文件、收回宅基地使用权；拒不整改的，依法依规予以处置。

　　本实施细则自发布之日起执行，有效期5年。此前印发的《关于规范农村宅基地审批和农村住房建设管理的通知》（新农〔2020〕62号）和《关于进一步明确新丰县农村宅基地审批和农村住房建设管理办事指南的补充通知》（新农联〔2024〕4号）同时废止。实施期间遇上级政策调整与本实施细则不一致的，以上级规定为准。本文件由新丰县农业农村局会同新丰县自然资源局和新丰县住建管理局负责解释。

　　附件：《新丰县农村宅基地审批和农村住房建设管理实施细则》附件1-9.pdf

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